MEESTERS IN HUISVESTING 


Nieuwe vastgoedconsulting combinatie EDELVAST: De Kousemaeker, Van der Woude en Jongerius.
 
Vastgoedman Henk de Kousemaeker zet – naast De Kousemaeker Vastgoed B.V. - in op onafhankelijke vastgoedconsulting en ambitieus enthousiasme in de vorm van Edelvast B.V. “meesters in huisvesting”. In dat kader vormt hij per 1 september 2008 een vastgoedconsulting combinatie met ir. Dick van der Woude en Bas Jongerius.
De Kousemaeker motiveert zijn keuze als volgt: “Multidisciplinair talent is schaars, gedreven talenten met kennis van zaken nog schaarser. De afgelopen jaren heeft deze combinatie bij circa 80.000 m2 kantoorruimte  in Nederland geadviseerd, waarbij is geblekendat Van der Woude en ik gelijk gestemd zijn en wij elkaar goed aanvullen, later is Jongerius daarbij gekomen. Wij hebben besloten de krachten te bundelen: vastgoedkennis, commerciële, bouwkundige, logistieke en technische kennis samen met o.g. facility management/inkoop. Een unieke combinatie die onafhankelijk advies kan bieden aan organisaties vanaf 100 werknemers, eindgebruikers en beleggers met vastgoedvraagstukken. Een combinatie die de makelaarsorganisaties niet kunnen bieden. Makelaarsorganisaties hebben in de verhuurportefeuille bijna alle beleggers en ontwikkelaars in Nederland als opdrachtgever, dus hun zakelijke belangen liggen vooral daar. Om deze reden kunnen zij een organisatie geen onafhankelijkheid  bieden en is er sprake van een “conflict of interest” bij het adviseren van een organisatie bij de (her)huisvesting. Bovendien missen zij de benodigde bouwkundige, technische en facilitaire kennis om het gehele proces optimaal te kunnen begeleiden.”
 
Sleutel van de belegging
 
Het belang van huisvesting van de organisatie wordt vaak onderschat. De kwaliteit van het gebouw en de directe werkomgeving spelen een toenemende rol bij het kunnen binnen halen van talentvol personeel. Een goed bereikbare en representatieve locatie wordt steeds vaker gezien als een uitstraling van de bedrijfsidentiteit. Het  kantoor is het gereedschap om tot productie te komen, of het nu de non profit sector betreft of de profit sector. In beide gevallen draagt de huisvesting, naast de factor arbeid, kapitaal en technologie, bij aan het resultaat van de onderneming. Men realiseert zich niet voldoende dat een solvabele huurder die een huurovereenkomst afsluit voor 10 jaar of meer de sleutel is van een belegging. De beleggingswaarde  wordt aanmerkelijk hoger en dat moet een ontwikkelaar of (institutionele) belegger wel wat waard zijn! Met andere woorden: de onderhandelingspositie van de huurder is - zeker met de huidige leegstand van kantoorruimte -  sterker als zij zelf denken. Echter de expertise om het huisvestingsproces  intern, objectief en rationeel te kunnen begeleiden hebben zij zelden in eigen huis. In de praktijk is men bij het samenstellen van een wensenpakket dat binnen de organisatie  wordt samengesteld, geneigd zich voornamelijk te richten op de knelpunten van de huidige huisvesting.
 
Werkwijze
 
In eerste instantie wordt door ons in samenwerking met het management diepgaand ingegaan op de organisatiestructuur waarbij een inventarisatie wordt gemaakt van de bestaande personeelsbezetting, de groei en de krimpverwachtingen in de komende 10 jaar en de benodigde secundaire ruimten, hetgeen wordt samengevat in het “ruimtelijk programma van eisen “. Tevens worden de benodigde bouwkundige- en installatietechnische eisen van het gebouw en per werkplek met kwaliteitsomschrijving vastgelegd in het “technisch programma van eisen”. Het Programma van Eisen (PvE) is tezamen met het beschikbare (jaarlijkse) budget voor huisvesting- en exploitatiekosten de basis voor onze marktselectie van het beschikbare aanbod of nieuwbouw. Het Programma van Eisen waarbij alle wensen van de organisatie zijn vastgelegd is de belangrijkste voorwaarde bij de onderhandelingen. Na het bereiken van overeenstemming worden de huur- of koopcontracten opgemaakt. Tijdens de (ver)bouw worden de bouwwerkzaamheden gevolgd en bij oplevering wordt een uitgebreide rapportage gemaakt.
 
Voor juridische en fiscale aspecten worden - indien noodzakelijk - specialisten op dat gebied ingeschakeld. 
  • Programma van eisen/PVE (ruimtelijk technisch) 
  • Aanbod (selectie bestaand/nieuw te bouwen)
  • Facility (onderdeel PVE en tezamen met beheer en inkoop na oplevering)
  • Fiscaal (indien noodzakelijk externe deskundigen)
  • Juridisch (indien noodzakelijk externe deskundige)
De praktijk
In de afgelopen jaren hebben wij een landelijk opererende organisatie geadviseerd bij de reorganisatie en centralisatie van de diensten van 165 kantoren naar 65 regiokantoren, waarbij circa 40.000 m2 nieuwe kantoorruimte werd aangehuurd en de lopende huurcontracten werden afgekocht of (onder)verhuurd aan derden. Door de samenvoeging van bouwkundige, facilitaire en vastgoedkennis wisten wij een onderhandelingsresultaat voor onze opdrachtgever van circa  14.3 miljoen euro te realiseren.
 
Bij het openbreken van een bestaande huurovereenkomst (circa 20.000 m2)van een semi- overheidsinstelling en het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voor een lange periode werd een onderhandelingsresultaat bereikt van circa 6.3 miljoen euro. Uitgangspunt hier was onder andere  een uitgebreide analyse van de bouwkundige en installatietechnische voorzieningen van het gehuurde gebouw en welke voorzieningen de komende jaren aangepast of vernieuwd moesten worden. Wij constateerden hierbij onder andere dat het energieverbruik en de servicekosten bijzonder hoog waren. Na een uitgebreid additioneel installatietechnisch onderzoek door een gespecialiseerd bureau werd de oorzaak gevonden in een slecht functionerende installatie die totaal verkeerd was afgesteld. Als gevolg hiervan waren de energiekosten circa 100.000 euro per jaar te hoog! Daarna zijn er pittige gesprekken geweest met de beheerder en zijn de installaties en de instellingen, en natuurlijk ook de servicekosten aangepast.
 
Deze voorbeelden geven aan dat een grondige analyse van de organisatie, gebouw, installaties en bijkomende kosten, tezamen met kennis van de vastgoedmarkt resulteert in een bijzonder goed onderhandelingsresultaat.
 
Met ruim 30 jaar ervaring in de vastgoedbranche is Henk de Kousemaeker ook bekend om zijn betrokkenheid bij vastgoedconsulting en zijn publicaties over vastgoed. Hij was directeur van diverse gerenommeerde nationale en internationale makelaarsorganisaties in de jaren 1978 tot 2000. De laatste 8 jaar is hij in Den Haag zelfstandig gevestigd met zijn eigen adviesbureau De Kousemaeker Vastgoed B.V. als onafhankelijk adviseur zonder enige bindingen met makelaarsorganisaties en/of beleggers, met als specialisme beleggingen, sale- and lease back transacties en strategische vastgoedconsulting ten behoeve van eindgebruikers.
 
Ir. Dick van der Woude heeft ruim 25 jaar ervaring op het gebied van het managen van complexe bouwprojecten. Vanaf het ontwikkelen van het huisvestingsconcept, het nieuw ontwikkelen van gebouwen, het renoveren van gebouwen tot en met de verhuizing. Sterk gericht op innovatie wat ook terug te vinden is in het door hem geschreven boek Algemene Bouwkunde in de Jellema reeks voor het HBO-onderwijs. Innovatie komt ook tot uiting in het door hem ontwikkelde softwareproduct “Docstream”. Deze software, een electronisch projectdossier dat al door meer dan 200 bedrijven gebruikt wordt, maakt het mogelijk uiterst efficiënt samen te werken bij het realiseren van projecten.
 
Bas Jongerius heeft sinds 1990 diverse managementfuncties vervuld in facilitymanagement en inkoop in de zorgsector, het Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers (COA) met een beïnvloedbaar volume  van ruim 600 miljoen euro op jaarbasis en het Nederlands Inkoop Centrum (NIC). Sinds 2006 is hij gevestigd als zelfstandig adviseur voor alle facilitaire- en inkoopvraagstukken. Hij heeft kennis van de geldende wet- en regelgeving op het gebied van Europese aanbestedingsprocedures en ervaring met decentrale bestelomgevingen te migreren naar centrale inkoopcontracten. In 2004 werd hij als enige Nederlander genomineerd voor de World Class Best Practice aan de Universiteit van Michigan onder toezicht van Professor Monzcka.
 
Edelvast B.V. is gevestigd aan de Koninginnegracht 52, 2514 AE Den Haag, tel. 070-3 110 105, fax 070- 3 110 106, e-mailadres info@edelvast.nl. 

MEESTERS IN HUISVESTING 


Nieuwe vastgoedconsulting combinatie EDELVAST: De Kousemaeker, Van der Woude en Jongerius.
 
Vastgoedman Henk de Kousemaeker zet – naast De Kousemaeker Vastgoed B.V. - in op onafhankelijke vastgoedconsulting en ambitieus enthousiasme in de vorm van Edelvast B.V. “meesters in huisvesting”. In dat kader vormt hij per 1 september 2008 een vastgoedconsulting combinatie met ir. Dick van der Woude en Bas Jongerius.
De Kousemaeker motiveert zijn keuze als volgt: “Multidisciplinair talent is schaars, gedreven talenten met kennis van zaken nog schaarser. De afgelopen jaren heeft deze combinatie bij circa 80.000 m2 kantoorruimte  in Nederland geadviseerd, waarbij is geblekendat Van der Woude en ik gelijk gestemd zijn en wij elkaar goed aanvullen, later is Jongerius daarbij gekomen. Wij hebben besloten de krachten te bundelen: vastgoedkennis, commerciële, bouwkundige, logistieke en technische kennis samen met o.g. facility management/inkoop. Een unieke combinatie die onafhankelijk advies kan bieden aan organisaties vanaf 100 werknemers, eindgebruikers en beleggers met vastgoedvraagstukken. Een combinatie die de makelaarsorganisaties niet kunnen bieden. Makelaarsorganisaties hebben in de verhuurportefeuille bijna alle beleggers en ontwikkelaars in Nederland als opdrachtgever, dus hun zakelijke belangen liggen vooral daar. Om deze reden kunnen zij een organisatie geen onafhankelijkheid  bieden en is er sprake van een “conflict of interest” bij het adviseren van een organisatie bij de (her)huisvesting. Bovendien missen zij de benodigde bouwkundige, technische en facilitaire kennis om het gehele proces optimaal te kunnen begeleiden.”
 
Sleutel van de belegging
 
Het belang van huisvesting van de organisatie wordt vaak onderschat. De kwaliteit van het gebouw en de directe werkomgeving spelen een toenemende rol bij het kunnen binnen halen van talentvol personeel. Een goed bereikbare en representatieve locatie wordt steeds vaker gezien als een uitstraling van de bedrijfsidentiteit. Het  kantoor is het gereedschap om tot productie te komen, of het nu de non profit sector betreft of de profit sector. In beide gevallen draagt de huisvesting, naast de factor arbeid, kapitaal en technologie, bij aan het resultaat van de onderneming. Men realiseert zich niet voldoende dat een solvabele huurder die een huurovereenkomst afsluit voor 10 jaar of meer de sleutel is van een belegging. De beleggingswaarde  wordt aanmerkelijk hoger en dat moet een ontwikkelaar of (institutionele) belegger wel wat waard zijn! Met andere woorden: de onderhandelingspositie van de huurder is - zeker met de huidige leegstand van kantoorruimte -  sterker als zij zelf denken. Echter de expertise om het huisvestingsproces  intern, objectief en rationeel te kunnen begeleiden hebben zij zelden in eigen huis. In de praktijk is men bij het samenstellen van een wensenpakket dat binnen de organisatie  wordt samengesteld, geneigd zich voornamelijk te richten op de knelpunten van de huidige huisvesting.
 
Werkwijze
 
In eerste instantie wordt door ons in samenwerking met het management diepgaand ingegaan op de organisatiestructuur waarbij een inventarisatie wordt gemaakt van de bestaande personeelsbezetting, de groei en de krimpverwachtingen in de komende 10 jaar en de benodigde secundaire ruimten, hetgeen wordt samengevat in het “ruimtelijk programma van eisen “. Tevens worden de benodigde bouwkundige- en installatietechnische eisen van het gebouw en per werkplek met kwaliteitsomschrijving vastgelegd in het “technisch programma van eisen”. Het Programma van Eisen (PvE) is tezamen met het beschikbare (jaarlijkse) budget voor huisvesting- en exploitatiekosten de basis voor onze marktselectie van het beschikbare aanbod of nieuwbouw. Het Programma van Eisen waarbij alle wensen van de organisatie zijn vastgelegd is de belangrijkste voorwaarde bij de onderhandelingen. Na het bereiken van overeenstemming worden de huur- of koopcontracten opgemaakt. Tijdens de (ver)bouw worden de bouwwerkzaamheden gevolgd en bij oplevering wordt een uitgebreide rapportage gemaakt.
 
Voor juridische en fiscale aspecten worden - indien noodzakelijk - specialisten op dat gebied ingeschakeld. 
  • Programma van eisen/PVE (ruimtelijk technisch) 
  • Aanbod (selectie bestaand/nieuw te bouwen)
  • Facility (onderdeel PVE en tezamen met beheer en inkoop na oplevering)
  • Fiscaal (indien noodzakelijk externe deskundigen)
  • Juridisch (indien noodzakelijk externe deskundige)
De praktijk
In de afgelopen jaren hebben wij een landelijk opererende organisatie geadviseerd bij de reorganisatie en centralisatie van de diensten van 165 kantoren naar 65 regiokantoren, waarbij circa 40.000 m2 nieuwe kantoorruimte werd aangehuurd en de lopende huurcontracten werden afgekocht of (onder)verhuurd aan derden. Door de samenvoeging van bouwkundige, facilitaire en vastgoedkennis wisten wij een onderhandelingsresultaat voor onze opdrachtgever van circa  14.3 miljoen euro te realiseren.
 
Bij het openbreken van een bestaande huurovereenkomst (circa 20.000 m2)van een semi- overheidsinstelling en het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voor een lange periode werd een onderhandelingsresultaat bereikt van circa 6.3 miljoen euro. Uitgangspunt hier was onder andere  een uitgebreide analyse van de bouwkundige en installatietechnische voorzieningen van het gehuurde gebouw en welke voorzieningen de komende jaren aangepast of vernieuwd moesten worden. Wij constateerden hierbij onder andere dat het energieverbruik en de servicekosten bijzonder hoog waren. Na een uitgebreid additioneel installatietechnisch onderzoek door een gespecialiseerd bureau werd de oorzaak gevonden in een slecht functionerende installatie die totaal verkeerd was afgesteld. Als gevolg hiervan waren de energiekosten circa 100.000 euro per jaar te hoog! Daarna zijn er pittige gesprekken geweest met de beheerder en zijn de installaties en de instellingen, en natuurlijk ook de servicekosten aangepast.
 
Deze voorbeelden geven aan dat een grondige analyse van de organisatie, gebouw, installaties en bijkomende kosten, tezamen met kennis van de vastgoedmarkt resulteert in een bijzonder goed onderhandelingsresultaat.
 
Met ruim 30 jaar ervaring in de vastgoedbranche is Henk de Kousemaeker ook bekend om zijn betrokkenheid bij vastgoedconsulting en zijn publicaties over vastgoed. Hij was directeur van diverse gerenommeerde nationale en internationale makelaarsorganisaties in de jaren 1978 tot 2000. De laatste 8 jaar is hij in Den Haag zelfstandig gevestigd met zijn eigen adviesbureau De Kousemaeker Vastgoed B.V. als onafhankelijk adviseur zonder enige bindingen met makelaarsorganisaties en/of beleggers, met als specialisme beleggingen, sale- and lease back transacties en strategische vastgoedconsulting ten behoeve van eindgebruikers.
 
Ir. Dick van der Woude heeft ruim 25 jaar ervaring op het gebied van het managen van complexe bouwprojecten. Vanaf het ontwikkelen van het huisvestingsconcept, het nieuw ontwikkelen van gebouwen, het renoveren van gebouwen tot en met de verhuizing. Sterk gericht op innovatie wat ook terug te vinden is in het door hem geschreven boek Algemene Bouwkunde in de Jellema reeks voor het HBO-onderwijs. Innovatie komt ook tot uiting in het door hem ontwikkelde softwareproduct “Docstream”. Deze software, een electronisch projectdossier dat al door meer dan 200 bedrijven gebruikt wordt, maakt het mogelijk uiterst efficiënt samen te werken bij het realiseren van projecten.
 
Bas Jongerius heeft sinds 1990 diverse managementfuncties vervuld in facilitymanagement en inkoop in de zorgsector, het Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers (COA) met een beïnvloedbaar volume  van ruim 600 miljoen euro op jaarbasis en het Nederlands Inkoop Centrum (NIC). Sinds 2006 is hij gevestigd als zelfstandig adviseur voor alle facilitaire- en inkoopvraagstukken. Hij heeft kennis van de geldende wet- en regelgeving op het gebied van Europese aanbestedingsprocedures en ervaring met decentrale bestelomgevingen te migreren naar centrale inkoopcontracten. In 2004 werd hij als enige Nederlander genomineerd voor de World Class Best Practice aan de Universiteit van Michigan onder toezicht van Professor Monzcka.
 
Edelvast B.V. is gevestigd aan de Koninginnegracht 52, 2514 AE Den Haag, tel. 070-3 110 105, fax 070- 3 110 106, e-mailadres info@edelvast.nl.